Анализ наилучшего использования территории / здания

Реализация любого проекта в сфере редевелопмента начинается с определения наилучшего варианта использования территории / здания. Как правило, когда речь идет о промышленной территории или каком-то объекте, который некоторое время не функционировал или функционировал неэффективно, очень важно определить в каком направлении нужно двигаться, чтобы достичь максимальной доходности и эффективности от использования объекта. Существует несколько вариантов: снести здания и построить что-то новое на их месте; сделать реконструкцию существующих объектов; произвести реконцепцию. На этапе анализа наилучшего варианта использования территории (или здания) будет определено, под какой вид или виды деятельности лучше всего использовать объекты и что для этого нужно сделать.

Разработка концепции редевелопмента / реконструкции или реконцепция.

После того как определен наилучший вариант использования объекта и принято решение о том, что нужно делать (сносить имеющиеся строения, реконструировать их или проводить реконцепцию), далее уже необходимо разрабатывать концепцию. Концепция позволяет ответить на вопрос "каким должен быть будущий объект". Если речь идет о сносе всех зданий и строительстве на их месте, например, ЖК, то нужно разрабатывать концепцию жилого комплекса. Если принято решение о сохранение существующих зданий и возможности реконструкции их, например,  в ТЦ, тогда нужно разрабатывать концепцию торгового центра. Когда речь идет о функционирующем объекте, где требуется переформатирование, смена вида деятельности или корректировка концепции, то нужно разрабатывать план реконцепции. В дальнейшем концепция необходима для проектирования и строительства (реконструкции) объектов.

Снос зданий (демонтаж зданий)

Часто возникает ситуация, что имеющиеся строения имеют явные недостатки: плохая планировка, наличие несущих стен внутри помещений, неправильное расположение входов, плохая система передвижения между этажами, площадь объекта не соответствует новым задачам, конфигурация здания не подходит под новый вид деятельности и т.п. В такой ситуации часто наиболее правильным решением бывает снос существующих зданий, для того чтобы построить новый объект, соответствующий рыночной ситуации и требованиям заказчика. В некоторых случаях требуется демонтаж каких-то элементов строений или сложного промышленного оборудования.

Реконструкция зданий

В некоторых случаях сносить здания нецелесообразно, так как существующие объекты можно успешно реконструировать. Например, когда у здания хорошая конфигурация, которую можно адаптировать под новый вид использования, либо когда здание представляет собой ценность, или если демонтаж объекта экономически нецелесообразен, а также в ряде других случаев. Реконструкция позволяет адаптировать объект под новые задачи и требования рынка, без его полного демонтажа. 

Реконцепция объектов недвижимости

Часто бывает ситуация, что объект недвижимости функционирует не очень хорошо, или наблюдаются негативные тенденции (уходят арендаторы, падает посещаемость, снижаются доходы и пр.). В этом случае объекту чаще всего не требуется полная реконструкция, а необходима лишь реконцепция или корректировка существующей концепции. Реконцепция позволяет адаптировать объект к текущей ситуации на рынке, для этого иногда достаточно изменить планировку, либо привлечь других арендаторов, поменять тематику этажей. В некоторых случаях требуются более серьезные меры, такие как изменение вида использования, например, устаревший рынок может быть превращен в современный фермерский рынок или в торговый центр и т.п.

Брокеридж объектов недвижимости

Этап поиска арендаторов (покупателей) играет ключевую роль при реализации любых проектов в сфере редевелопмента, так как именно от этого этапа зависит уровень извлекаемых доходов. Услуги брокера требуются собственнику не только и не столько в тех случаях, когда он сам не может найти арендаторов (покупателей), сколько в ситуации, когда он хочет максимизировать доходность объекта и заполнить его арендаторами значительно быстрее. Поскольку брокер в большинстве случаев обладает значительно большей информацией, чем собственник,  о том, какие компании сейчас ищут помещения и их требованиях к площадям, какие арендные ставки они готовы платить, а также о других важных деталях, все это позволяет брокеру сдавать (продавать) помещения быстрее, чем собственнику и часто дороже.